伴隨湖北宜昌省域副中心城市、長江中上游區域性中心城市和世界水電旅游名城建設的穩步推進，宜昌房投公司立足改善民生，服務現代樓宇建設，亮麗宜昌大都市，全面推進安居住房建設，今年已融資9億元，為市民安居工程帶來新的希望，為建設現代化特大城，打造現代樓宇提供了強勁支撐。

　　一、準確把握職能定位，堅定加快房地產投資開發的信心與決心。

　　近年來，宜昌房地產業在相關政策的引導下得到快速發展。據不完全統計，286家房地產開發企，年均完成房地產開發投資130多億元,新開工面積400多萬平方米，竣工面積200多萬平方米，建設保障性安居工程28000多套。為構筑現代化特大城市，改善民生作出了突出貢獻。隨著宜昌省域副中心城市、長江中上游區域性中心城市和世界水電旅游名城興建，未來城區將拓展到200萬平方公里，200萬人口，無疑給宜昌房地產開發與建設帶來得天獨厚的機遇和更加廣闊的發展前景。

　　作為市級投融資平臺的宜昌市房投公司擁有3家國有房地產企業，營運管理全市目前已建成的保障性住房、直管公房以及市直單位相關非經營性的各項資產，資產規模近25億元。在“政府主導、企業主體、社會參與、市場運作、穩健經營、服務發展”的多元化投融資平臺運作體中，按照公益性、引導性、發展性的要求，著力構建布局合理、功能齊全、主業突出、運營規范的國有投融資運作體系，準確把握職能定位：即按照政府授權負責主城區和城市新區保障房建設的資金籌措、投資建設和后期營運管理，參與普通商品住房建設等任務。將市級國有房地產企業資產、已建成的保障房資產、直管公房資產，市直相關非經營性資產整合，同時通過廣泛吸納社會資本集聚實力，為房地產開發與建設提供強勁支撐。

　　二、充分借鑒外地經驗，找準加快房地產投資開發建設的突破口

　　房地產開發與建設是近年來我國經濟增長的強勁動力，不少外地通過科學搭建投融資平臺，助推房地產開發與建設取得顯著成效。宜昌房投公司在考察學習外地經驗的基礎上，深感自身在房地產投資與開發上存在“三個不夠”一是立足構筑現代化特大城市統籌規劃不夠。房地產開發與建設起點低，特別是過去投資興建的樓宇住宅有的與現代化大都市不匹配；二是資源的整合利用不夠，房地產開發各自為陣，滿足現狀，集約經營、規模經營存在差距；三是市場意識、全局意識不夠，不少開發商盲目追求經濟效益致力開發高檔次、大面積住宅，忽略普通市民需要和需兼顧的社會效益。在投融資平臺建設上存在“兩個不夠”。房地產開發必須有雄厚的資金作保障，依托投融資平臺促進房地產開發是其有效途徑。但我市在房地產開發與投融資平臺建設上思想解放不夠，投資主體和投融資渠道單一，依靠銀行、信貸居多，多元投資主體偏少。同時創新投融資方式方法不夠，以自然資源資產化、存量資產資本化，行政事業性資產一體化手段壯大實力，拓寬投融資渠道存在一定差距，盡管宜昌市房地產投資開發有限公司作出積極努力和探索，但因受諸多主客因素制約，其投融資手段和職能難以充分發揮。通過查找這些薄弱環節和問題，并對癥下藥，尋求到加快宜昌房地產開發與建設的突破口

　　三、創新投融資方式，科學實施宜昌房地產投資開發與建設

　　宜昌市房投公司在指導思想上牢固樹立科學發展觀，以盤活、盤大、盤優存量資產為支撐，以開發保障性住房項目為依托，科學營運國有資本，充分發揮資金杠桿作用，構建發展資金集約化、內部資源整合化、融資方式市場化、管理程序標準化的投融資機制，充分利用國家對保障性安居工程建設給予的優惠政策及資金支持，有效籌集項目建設資金，推進保障性住房建設可持續發展，打造現代樓宇，亮麗宜昌大都市，推進全市的城市化進程。在方略上實施“五大創新”，推進宜昌房地產開發與建設。

　　第一，實施體制創新，規范企業運行機制。體制創新是實現科學發展、跨越發展的前提，是加強投融資平臺建設，充分發揮投融資職能的前提和保證。基于宜昌市房地產投資開發有限公司剛剛組建的實際，要激發企業經營活力，促進社會效益和經濟效益的雙贏，須著力抓好“三個強化”。一是強化法人治理結構的建立完善。加快建立產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學為條件的新型企業制度和企業法人治理結構，規范股東會、董事會、監事會和經理階層的權力分配和運行，以強有力的核心中樞科學引導企業發展壯大。二是強化企業內部組織結構改革調整。按照精簡、高效、科學、規范的現代企業管理模式要求，設置機構、明確職責。總公司側重項目前期、過程監控、投融資、規劃、工地、造價、招投標等工作，以職能部門形式，加強對子公司項目資金、質量綜合管控，體現決策，監督的職能，并根據實際需要控股或參股專業公司。三是強化投融資平臺職能到位。通過引進培養高素質的專業人才，設置專門機構，成立專業化團隊，加強對有關投融資政策、途徑的研究，探索制訂適合本市實際的投融資發展戰略和運營實施辦法，提高投融資項目的決策和運作能力。

　　第二，實施制度創新，高效營運國有資本。立足政策治企、制度治人和高效營運國有資本，制定完善項目管理、財務管理、薪酬管理、人事管理等各項制度。走出重建設輕管理，重項目輕經營的誤區，在戰略管理、投融資管理、成本管理、營銷管理等方面實現體系化、現代化、市場化，構建學習型、創新型、和諧型、務實型集團公司。與此同時，堅持“四化”，科學營運國有資本。即發展資金集約化。以實現基礎設施公益性項目商業化為改革方向，整合相關財政資金以使其成為公司的經營收入，爭取中央和省級補助，實現保障房項目融資、建設、債務償還的良性循環；內部資源整合化。有機捆綁和統籌實施保障房建設、新城區基礎設施建設和老城區改造，整合基礎設施建設后整理出的土地部分以使其成為公司的經營性資產或經營性業務，與財政性收入對應，建立公司市場化經營模式并完善公司盈利模式；融資方式市場化。面向資本市場，加速市場化直接融資渠道，如信托、債券等，或引資合作，建立并規范多種可持續發展的融資模式與資本回報機制；管理程序標準化。構建充分利用政府資源、市場資源、企業資源的體制機制，不斷提高市場化運作能力和可持續發展能力。

　　第三，實施發展方式創新，著力增強“造血”功能。宜昌市房地產投資開發有限公司，作為投融資平臺公司，不但要籌措資金助推宜昌房地產發展，而且要培育發展實體經濟，發展相關產業，增強融資償債能力，切莫“空口套白狼”闖政策“警戒線”。要建立融資償債機制，未雨綢繆，居安思危，在提高經營質量和效益的同時，按規定儲備償債資金，建立完善風險管控體系，規避內部人控制問題；對重大項目投資、融資關鍵業務流程抓好風險識別，并建立預警機制，確保投融資平臺健康穩步發展。

　　第四，實施投融渠道創新，力促國有資本孵化增值。一是建立多元化投資機制。立足政府主導的直接融資向市場主導的直接與間接融資相結合轉變，發揮國有資本的引領撬動作用，以土地、市場等資源吸納社會資金投入，形成多元化投資來源，從根本上改變單一靠財政和銀行貸款的投資方式。二是建立市場化融資機制。面向資本市場，盤活存量資產，優化增量資產，擴大市場化直接融資渠道，積極探索企業債券、集合資金、信托計劃、私募基金、股權融資等多種方式。三是建立資本運作機制。有效整合廉租房、公租房、經適房、限價房、以及棚戶區改造安置房等資產，實行租補分離，將中央補助租賃補貼資金轉化為建設資金，通過整合利用城市資源，發揮城市建設投融資職能，把公司資金規模做大，資金質量做實，培育吸貸實力、可信的償貸能力和生機勃勃的經營活力，提高信用評價等級，擴大信用貸款額度。四是建立政策優先機制。緊抓國家政策優惠導向，抓好老城區樓宇改造。將廉租房、公租房、經適房和限價房房源統籌用于棚戶區改造安置，將老城區改造增值盈利用于彌補新城區建設資金不足，同步實現老城區人口疏散和新城區骨架拓展。

　　第五，實施發展規劃引導創新，亮麗宜昌大都市。房地產業發展直接關系到宜昌現代化特大城市建設，要打造亮麗、經濟、節儉、科學的住宅樓宇，必須走出“小打小鬧”、“臨時動意”的狹隘視野，增強規劃的前瞻性、預見性和科學性，宏觀引導房地產開發和建設。具體操作中要從籌資戰略、投資戰略、利潤分配戰略和財務結構戰略出發，對項目建設籌資總量、資本結構、籌資方式、資金分配與管理等統一籌劃，可將地方每年度按政策提取的土地增值收益和公積金增值收益統籌用于保障房和新城區建設，同時積極探索運用BT、BOT等投資建設方式，力求降低資金成本，提高資金使用效率，充分發揮財務的杠桿作用。

　　未來5年，宜昌市房投公司將以保障房建設、城市棚戶區改造、新城區建設為經營方向，按照公益性、引導性、發展性要求逐步構建布局合理、功能齊全、主業突出、運營規范的國有投融資運作體系，開發建設房產面積500萬平方米，提供各類保障性住房近5萬套，總投資將達到250億元，為推進宜昌經濟發展、城市建設提供強勁支撐。