有這樣一家長租公寓運營企業——創業公社，運營管理的長租公寓不過500余套房、面積僅萬余平方米，但短短兩年已經開始盈利。還有一項預計：今年底創業公社手中房屋將猛增至2800套，2019年底將增加至18000套。令人想不到的是，這還是一家國有資本主導的長租公寓運營機構。

成立于2013年5月的創業公社，如何能做到這一點？創業公社總經理劉循序日前接受了《經濟參考報》記者專訪，解碼創業公社、國有資本在競爭激烈的長租公寓市場“長袖善舞”的三大“法寶”。

公寓和產業園1：1配比

“37度公寓最明顯的一個特點是，目標群體以在產業園區創業、在科技型企業就業的大學畢業生為主，而非流動性較大的外來務工人員。”劉循序說。

據了解，創業公社提供兩種產品，一是創業企業、創業者的辦公園區，另一個是以“37度公寓”為代表的長租公寓。目前公寓的住戶中，擁有專科學歷的約占3%，本科學歷的約占30%，其余超過60%的住戶是碩士、博士或者更高的學歷，年齡基本上不超過38歲。

“創業公社始終以服務創業者為目的，所以我們的集中式長租公寓，關注的核心在于能否為創業者帶來更多價值。”劉循序說，“基于此，我們的發展模式是，對集中式存量物業進行合理改造升級，為創業者、創新創業企業提供‘職住平衡’的整體服務，同時為有效打通大城市通勤‘微循環’作出貢獻。”

據介紹，創業公社長租公寓和產業園區總面積基本按照1：1配比。這樣的運營方式，一方面能夠實現在某一區域內集中供應大量房源，價格相對可控；另一方面可以為“職住平衡”發揮重要作用，為園區及公寓入住的創業者創造最便利的工作與生活條件。

創業公社長租公寓，一般在距離園區三四公里的半徑范圍內，最長不超過五公里，且兩者之間有班車接送。“這種布局方式，有利于破解大城市管理中的 ‘微循環’難題，有效縮短通勤距離和上下班時間，緩解城市交通壓力。”劉循序說。

這種模式，對創業者而言無疑具有較大吸引力。在37度公寓內，記者見到了來自臺灣的創業者鄭博宇。他自稱“北漂”，是創業公社“臺灣驛站”負責人，同時也是37度公寓的住戶。他說，創業公社為創業者提供了良好的創業條件，包括三個月的免費辦公場地、可靠的咨詢服務……在鄭博宇帶動下，目前入駐創業公社的臺灣創業團隊已經超過50個，其中入住37度公寓的臺灣創業者已經超過10戶。

集中處置+統一管理

劉循序介紹，37度公寓的房源來自機關與國企、集體建設用地，以及一些城市更新改造遺留下的資產項目。“批發式”的改造和出租，一是方便進行統一管理，二是能夠有效降低改造和運營成本，這部分資金可用于改善公共設施等，三是便于統一規劃，給入住人群提供一個相對舒適的“社區型環境”。

“入住我們的創業公寓，需要滿足幾項基本的條件：一是單身，二是沒有老人合住，三是不養寵物等。當然，如果住戶成家需要租住更大的房屋，我們會有其他產品提供。”37度公寓的“樓長”王旭介紹說。

集中處置、統一運營與管理，有效降低了成本。據了解，王旭僅帶著兩位同事，就能管理著37度公寓的500多間屋。

這也從一個側面，間接印證了相關研究機構的結論。中金公司認為，品牌化的長租公寓可以有效解決租房過程中的諸多痛點。集中式公寓租約期限更長，規模效應更明顯，享受額外的批零租金差，其盈利前景好于分布式。

“說實話，我們覺得利用資本大規模跑馬圈地的模式，一方面活躍了市場，幫助行業快速發展，但另一方面也確實推高了價格，造成了資產泡沫。”劉循序坦言。他說，37度公寓的集中處置、服務雙創、職住平衡模式，與以分散式房源為主的長租公寓相比，“完全是兩個不同的‘賽道’”。

國有控股+市場化運作

隨著企業逐步發展壯大，股東構成與治理架構也不斷豐富完善。除了首鋼基金、中關村股權交易服務集團這些原始投資人，創業公社團隊還受到了京西創業、西部證券、順隆基金、順為資本、光耀東方等大型機構的青睞。目前，創業公社的股本構成中，國有成分超過50%，經營管理團隊持股24%左右，其余為民營資本。

“在日常經營決策上，董事會充分授權給創業團隊，‘城市合伙人’等一系列機制創新，也得到了董事會和股東會的支持。”劉循序說，董事會的信任與支持，加上按照審計要求嚴格規范治理，令創業公社能夠在市場化競爭環境中快速發展。這不僅保證了企業的市場化活力，還實現了國有資本的保值增值。

數據顯示，2017年，創業公社實現營業收入1.28億，較上一年增長42%，成立以來的年均增長率高達127%。

“可能有人會問，我們的‘國有背景’，會不會有助于更‘輕易’獲得優質項目？事實上，我們對關聯交易的處理，更為謹慎、嚴格。”劉循序說。

他坦言，“國有背景”讓創業公社在開展業務時，具有獨特的信用優勢，也有更多的項目來源渠道。“如我們的大股東之一——首鋼基金，所投的優秀企業就是我們項目來源渠道之一。”劉循序強調說，“但對于項目本身，創業公社從來都是通過市場化競爭拿到手的。”

2017年12月18日，創業公社成為中國建設銀行首批九家“入駐”CCB（建融公寓租賃系統）的企業之一，同時也是入選的唯一一家北京企業。

“建設銀行擁有海量客戶資源和巨額資金等優勢。在國家大力提倡‘租購并舉’發展長租公寓的大背景下，與建行的合作是我們又一個重大利好。我們更有信心，把創業公社做得更大、更好。”劉循序說。（記者 王奇）

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